Salesforce San Francisco Transbay Center

Wereldwijde competitie, lokaal concept

De herontwikkeling van het Transbay Transit Center (de naam voorafgaand aan en gedurende de bouw) werd aanbesteed via een wereldwijde competitie. Destijds was het een van de grootste architectuurwedstrijden ooit gehouden. Op 20 september 2007 maakte het TJPA competitie panel bekend dat Except's dakpark concept had gewonnen.

Except werkte samen met Pelli Clarke & Partners (voorheen Pelli Clarke en Pelli) van conceptualisatie tot ontwerp presentatie en visualisatie.

Ons ontwerp werd ingegeven door San Francisco's dringende behoefte aan binnenstedelijke parken om de biodiversiteit te bevorderen en een vitale plek te bieden voor mensen om buiten sociaal contact te maken. Het concept maakte gebruik van ecologisch ontworpen ruimte, om ruimtelijke kwaliteit, gezondheidsvoordelen en economische waarde te bieden aan de directe omgeving en daarbuiten.

Het park is 2,2 hectare groot en voorziet momenteel in de behoeften van ongeveer 1,1 miljoen inwoners die binnen een straal van een halve mijl wonen, evenals honderdduizenden jaarlijkse bezoekers van buiten dit gebied.

Salesforce San Francisco Transbay Center, zoals het tegenwoordig heet, is voorzien van innovaties zoals water- en luchtzuivering, ecosysteemdiensten en biodiversiteit boosters om een schonere omgeving te bieden en flora en fauna weer terug in de stad te verwelkomen. Deze kenmerken zijn de sleutel tot eigentijdse en duurzame stadsvernieuwing.

Transbay Terminal: het pleidooi voor vernieuwing

De oorspronkelijke Transbay Terminal werd in 1939 geopend om de stad als treinstation te dienen. Het werd omgebouwd tot een bus depot in 1959 nadat het moeite had om het netwerk uit te breiden en er niet in slaagde om financieel levensvatbaar te blijven. In de daaropvolgende decennia bloeide het op als busterminal, dat vooral het centrum van San Francisco en gemeenschappen in de Bay Area bediende.

De Transbay Terminal werd in de loop der jaren voor verschillende doeleinden gebruikt: in de busterminal was een restaurant, een cocktail lounge, een kiosk en een politiebureau gevestigd. Het centrum paste zich door de jaren heen aan, maar worstelde altijd met een visie voor de langere termijn. In de jaren '90 dwongen aardbevingsschade en nieuwe veiligheidsvoorschriften alle huurders te vertrekken en het grootste deel van het centrum bleef slapende.

In 1999 werd officieel aangekondigd dat de beschadigde terminal zou worden vervangen. Na meer dan 70 jaar operationeel te zijn geweest, werd de oorspronkelijke Transbay Terminal in 2010 officieel opgeheven als busterminal alvorens te worden gesloopt.

Salesforce Park: de parel in de kroon

De herontwikkeling van de terminal had tot doel een unieke en functionele vervanging te creëren voor het oude vervoersknooppunt en een icoon te creëren dat mensen samenbrengt voor recreatie en gemeenschapsontwikkeling. Het nieuwe centrum omvat ondergrondse treinstations (nog niet operationeel), een busterminal en winkelruimte. Het park op het dak is echter het hoogtepunt voor de meeste gebruikers.

Het park ligt boven op het 1,5 miljoen vierkante meter grote Salesforce Transit Center. Het omvat wandelpaden, een "busfontein" die de reis van de bussen op de begane grond volgt, een speeltuin, een amfitheater dat plek biedt aan 800 personen en een restaurant. Het heeft ook een uitgebreid openbaar plein en stille gebieden die zijn gereserveerd voor bezinning.

Gezien de omvang van dit project waren de milieuoverwegingen aanzienlijk. Met Atelier Ten, onze ecologische engineering partner, is het Salesforce Park ontwerp geculmineerd in een wereldwijd unieke propositie. Except was betrokken bij het concept en de ontwikkeling van het dakpark, inclusief het milieusysteem, waterpartijen, luchtzuivering, en funiculaires/gondels. Ook hebben we geholpen bij het ontwerp van het centrale plein, de brugverbindingen en het conceptuele parklandschapsontwerp.

Naast het ecologische doel en de visuele schoonheid, is het park ontworpen voor gemengd gebruik en als een op duurzaamheid gerichte gemeenschapshub voor fitness, optredens, educatie en culturele betrokkenheid. Er zijn 15 toegangspunten tot het volledig toegankelijke openbare park, die via loopbruggen verbonden zijn met nabijgelegen gebouwen zoals de Salesforce Tower en 181 Fremont.

Ecologisch en innovatief stadsontwerp

Het park bij het Salesforce Transit Center is uniek, niet alleen in omvang en locatie, maar ook wat betreft de kenmerken en functionaliteit van het ecosysteem-gedreven ontwerp. Het is veel meer dan alleen een dak met een paar potplanten. Er staan zo'n 600 volwassen bomen en 16.000 planten verspreid over 13 verschillende botanische gebieden, zoals sequoia's, woestijn- en mediterrane tuinen en een moeras/wetland.

Enkele van de meer unieke kenmerken die de werking van het ecosysteem van Salesforce Park verbeteren:

• geïntegreerde ecosystemen in de diepe ondergrond met volwassen bomen
• biodiverse zelfbeheerde ecosystemen
• opvang van regen- en stormwater van omliggende gebouwen
• waterbuffers en retentiemethoden om waterverlies te voorkomen en de stedelijke infrastructuur te ontlasten
• regenwater gefilterd door de vijvers en rietvelden
• lucht uit de busterminal wordt onttrokken en gezuiverd door filters in de grond
• energiesysteem dat gebruik maakt van bodemgekoppelde warmteopslag voor aanzienlijke energiebesparingen

Opleving van de buurt en winstdeling

Except stelde een innovatieve winstdelingsregeling voor om het park te helpen financieren, samenwerking aan te moedigen en buurtbewoners en ontwikkelaars actief te betrekken bij het complex.

Eerst werden de eigendommen rondom het park getaxeerd door een onafhankelijke en gerenommeerde derde partij en vergeleken met toekomstige waarden - geprojecteerd tot vijf jaar na de voltooiing van het park.

Een dergelijke herontwikkeling en trekpleister in elk deel van een stad, ongeacht de precieze locatie, voegt ongetwijfeld een aanzienlijke waarde toe aan omliggend onroerend goed.

De ontwikkelaars sloten een overeenkomst met de eigenaars om een bepaald percentage van deze waardestijging van het onroerend goed te delen. Het projectaandeel was echter relatief klein en de eigenaars zouden het grootste deel van de winst opstrijken. Ondanks het lage percentage dat aan het project werd gegeven, leverde het genoeg steunkapitaal op om ervoor te zorgen dat het park openbaar kon blijven zodat iedereen ervan kon genieten.

Dit gezamenlijke winstdelingsinitiatief is gemakkelijk repliceerbaar en een uitstekend voorbeeld van hoe circulaire bedrijfsmodellen openbare ruimten en duurzame stedelijke ontwikkeling kunnen financieren.

Huidige operationele staat en toekomstplannen

• In 2017 werd het project omgedoopt tot Salesforce Park in een langetermijn sponsorovereenkomst met het bedrijf Salesforce, inclusief de nabijgelegen Salesforce Tower.
• Busdiensten begonnen te rijden vanuit Salesforce Transit Center in 2017
• Salesforce park officieel geopend in 2019
• De ondergrondse treinterminal zal naar schatting in 2030 klaar zijn en verbindt de Transbay Terminal met het lokale forensennetwerk en de voorgestelde hogesnelheidslijn naar Los Angeles.